不動産売却時の注意点を解説

不動産を売却する際、何に気を付けたらよいかわからない人も多いかと思います。

そこでこの記事では、不動産売却の流れによって変わる注意点について解説します。

 

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点は以下の8つです。

詳しく見ていきましょう。

不動産の状況を調査して情報を明確化する

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点は、不動産の状況を調査して情報を明確化することです。

まず売りたい物件や土地がどのような状態なのかを調査し、相場などの情報を確認しておきましょう。

不動産会社によって査定額は異なるため、複数の会社に査定を依頼すると数百万円の差が出ることもあります。

自分で相場を調べる場合は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」を利用するのがおすすめです。

スムーズな売却には不動産売買の流れを知る必要がある

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点として、スムーズな売却には不動産売買の流れを知る必要があることが挙げられます。

不動産の売却は、一般的に以下の流れで行われます。

不動産の売却は、平均3か月から6か月程度かかるのが一般的です。

諸経費を差し引いた額が利益になることを理解する

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点の3つ目は、諸経費を差し引いた額が利益になることを理解することです。

不動産の売却には、主に以下の経費がかかります。

不動産売却で得たお金をそのままもらえるわけではなく、諸費用を引いた額が利益になると覚えておいてください。

希望条件に合わせた売却方法を検討する

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点として、希望条件に合わせた売却方法を検討することも覚えておきましょう。

不動産の売却方法には大きく以下の4つがあります。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。仲介

	特徴	メリット	デメリット
仲介	不動産会社が仲介し、一般の買い手に売却する	相場に近い価格で売却が可能	いつ売れるかがわからない
買取	不動産会社に直接買取してもらう	すぐに現金化できる	仲介より売却額が安くなる
任意売却	抵当権を外して売却する	住宅ローンが残っていても売却できる	ブラックリストに載る
リースバック	買取による売却後、賃貸として住み続ける	売却してもそのまま住み続けられる	仲介の7割程度での売却となる

それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分の状況に合わせて選ぶことをおすすめします。

好条件の売却には売れやすい時期の確認が必須

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点として、好条件の売却には売れやすい時期の確認は必須です。

不動産が最も売れやすいのは、2～3月といわれています。この時期に合わせて売却の準備を始めておくと、好条件で売却できる可能性が高くなります。

住宅ローンの残債があると売却できない

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点の6つ目は、住宅ローンの残債があると売却できないことです。

住宅ローンの残債がある状態では、仲介などの売却はできません。任意売却の場合は、住宅ローンが残っていても抵当権を外して売却が可能です。

その場合ブラックリストに載ってしまうので、よく考えて検討するようにしてください。

交渉を行うには売却相場を知ることが大切

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点として、交渉を行うには売却相場を知ることが大切な点が挙げられます。

不動産売却時に、買い手と価格の交渉をすることもあるでしょう。その際に売却相場を知っていないと、妥当な価格での交渉ができません。

複数の不動産会社に査定依頼をして、売却相場を確認しておくことが大切です。

売主の名義でなければ売却できない

不動産売却の開始前に知っておくべき注意点は、売主の名義でなければ売却できないことです。

売主以外の名義の不動産を売却するには、代理人として売却したり、名義人を変更してから売却したりする必要があります。

不動産売却を依頼するときの注意点

不動産売却を依頼するときの注意点を見ていきましょう。

詳しく解説します。

希望条件での売却にはスケジュール・目標額の明確化が必要

不動産売却を依頼するときの注意点は、希望条件での売却にはスケジュール・目標額の明確化が必要な点です。

希望の売却時期を明確にしておくと、不動産会社に相談した際に最適なスケジュールを考案してもらえます。

さらに目標額を設定しておくことは、最適な販売戦略を立てる際に役立つでしょう。目標額は、住宅ローンの残債や自分で調べた相場を目安に決めておきます。

不動産会社の信頼度や担当者との相性を確認する

不動産売却を依頼するときの注意点として、不動産会社の信頼度や担当者との相性を確認することが挙げられます。

仲介で売却する場合、2～3か月ほどの期間がかかります。ストレスなく売却活動を行うためにも、不動産会社の信頼度や担当者との相性は大切です。

悪徳業者の場合は囲い込みのリスクがある

不動産売却を依頼するときの注意点の3つ目は、悪徳業者の場合は囲い込みのリスクがあることです。

囲い込みとは、不動産会社が買主・売主の両方から手数料をもらうため、自社以外の購入希望者が物件を購入しないようにする悪徳な行為を指します。

囲い込みなどをする悪徳業者に依頼しないようにするために、会社の口コミを確認したり複数の不動産会社に依頼したりと対策を取りましょう。

相見積もりを取って査定額の妥当性を判断する

不動産売却を依頼するときの注意点は、相見積もりを取って査定額の妥当性を判断することです。

査定額は不動産会社によって異なるため、一つの会社だけで判断するのはおすすめできません。

少なくとも3社以上から相見積もりをとり、査定額の相場や妥当性を確認しましょう。

希望条件を明確化しなければ最適なプランは提示されない

不動産売却を依頼するときの注意点として、希望条件を明確化しなければ最適なプランは提示されない点を覚えておきましょう。

不動産売却をする際に、すべてを不動産会社に任せていては最適なプランは提示してもらえません。

上記のような希望を伝え、最適なプランを提示してもらいましょう。

アピールポイントを明示しなければ査定額が下がる可能性もある

不動産売却を依頼するときの注意点は、アピールポイントを明示しなければ査定額が下がる可能性もあることです。

所有している不動産にアピールポイントがある場合は、積極的に伝えていくべきです。アピールポイントは、査定額にも直接的な影響を与えます。

目的・希望に応じた査定方法を選ぶ

不動産売却を依頼するときの注意点として、目的・希望に応じた査定方法を選ぶことも重要です。

不動産査定には、大きく以下の3つの査定方法があります。

売却を検討しているタイミングや目的、希望に合わせて、査定方法を選びます。

媒介契約の種類によって売却方法やスピード感に差がある

不動産売却を依頼するときの注意点は、媒介契約の種類によって売却方法やスピード感に差があることです。

媒介契約には以下のような種類があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
売主が買主を見つける	可能	可能	不可
媒介を依頼できる会社	複数社	1社	1社
契約の有効期間	なし	最長3か月	最長3か月
依頼者への報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上
指定流通機構への登録	任意	あり	あり

媒介契約の種類によって、売却方法やスピード感に差が出てくるので、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで選びましょう。

認識の齟齬が生まれないよう査定結果は書面で受け取る

不動産売却を依頼するときの注意点として、認識の齟齬が生まれないよう査定結果は書面で受け取ることが挙げられます。

不動産査定書には、不動産会社が作成するものと不動産鑑定事務所が作成するものがあります。

不動産会社が作成する無料の査定書は、公的な場では利用できませんが売り出し価格などを決める際に使われるものです。

不動産会社の規模に強いこだわりを持たない

不動産売却を依頼するときの注意点の最後は、不動産会社の規模に強いこだわりを持たないことです。

不動産会社には、全国展開している大手の会社や、地域密着型の小さな会社があります。大手だから安心というわけではないため、会社の規模にこだわって選ぶのはやめたほうが無難です。

不動産売却をスタートさせたときの注意点

不動産売却をスタートさせたときの注意点を解説します。

詳しく見ていきましょう。

不動産の瑕疵を隠すと契約不適合責任に問われるリスクがある

不動産売却をスタートさせたときの注意点は、不動産の瑕疵を隠すと契約不適合責任に問われるリスクがある点です。

契約不適合責任とは、契約した内容と相違があった場合に、売主が借主に対して負担する法的責任を指します。

たとえば、雨漏りやシロアリ被害のある物件など、瑕疵がある場合に嘘をついて売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。

物件になにかしらの問題がある場合は、包み隠さず伝えるようにしてください。

口約束は法的トラブルの原因となる

不動産売却をスタートさせたときの注意点の2つ目は、口約束は法的トラブルの原因となる点です。

不動産会社を通さず、購入希望者と値下げなどについて口約束をしてしまうと、あとで法的トラブルに巻き込まれる可能性があります。

部屋・設備の汚れは購入希望者にネガティブな印象を与える

不動産売却をスタートさせたときの注意点として、部屋・設備の汚れは購入希望者にネガティブな印象を与えることが挙げられます。

内覧時、モデルルームのようにキレイな部屋にするのは難しくても、見られる場所はきれいにしておくことをおすすめします。

とくに、水回りや玄関、リビングなどは入念に掃除するようにしてください。

安易なリフォームは利益を下げるリスクがある

不動産売却をスタートさせたときの注意点は、安易なリフォームは利益を下げるリスクがある点です。

不動産売却前にリフォームをすることで、家の中がきれいになり売却につながる可能性があります。

しかし、リフォーム費用は高額となるため、あれもこれもとリフォームしていると、不動産売却の利益を下げることにつながります。

個人間取引はトラブルに発展しやすい

不動産売却をスタートさせたときの注意点として、個人間取引はトラブルに発展しやすい点が挙げられます。

不動産会社を通さず、個人間でも不動産の売却は可能です。しかし、プロのサポートを受けずに売却活動を進めるため、書類作成などに手間がかかります。

売却価格設定は交渉後の値下げも考慮する

不動産売却をスタートさせたときの注意点の6つ目は、売却価格設定は交渉後の値下げも考慮することです。

売却価格を安く設定してしまうと、その後に値下げ交渉をされてさらに安い価格で売却しなければならないケースもあります。

売却時に交渉されることを考慮した価格設定をするようにしましょう。

内覧予約が少なければ広告内容を修正する

不動産売却をスタートさせたときの注意点は、内覧予約が少なければ広告内容を修正することです。

たとえば、週に1度も問い合わせが来ない、1か月が経過しても一向に内覧予約が入らない場合は、広告に問題がある可能性もあります。

掲載する写真の数を増やしたり種類を変えたり、広告の内容も工夫するようにしてください。

売主の印象も成約の可否に影響する

不動産売却をスタートさせたときの注意点の最後は、売主の印象も成約の可否に影響することです。

内覧時の対応や身なりなど、売主の印象が悪いと成約に結びつかないケースもあります。

不動産売却後の契約における注意点

不動産売却後の契約における注意点は以下の3つです。

一つずつ見ていきましょう。

不利な条件とならないよう契約書の不明点は質問する

不動産売却後の契約における注意点は、不利な条件とならないよう契約書の不明点を質問することです。

できれば契約前に確認しておきたいことですが、契約書の内容はよく確認し、不明な点は必ず確認しておくことをおすすめします。

万が一契約解除になった場合も、不利にならないようにしておきましょう。

契約締結後の解除は違約金発生のリスクがある

不動産売却後の契約における注意点として、契約締結後の解除は違約金発生のリスクがある点が挙げられます。

契約前には基本的にペナルティなしで解約できますが、契約締結後の解除には違約金が発生します。

違約金で無駄な費用を発生させないためにも、契約は慎重に行うことが大切です。

決済当日の流れを把握しなければ現場が混乱する

不動産売却後の契約における注意点の3つ目は、決済当日の流れを把握しなければ現場が混乱する点です。

決済をすることで、不動産の売買取引は完了します。原則として買主が指定した場所で、本人確認や金銭の授受などが行われます。

不動産売却後の引き渡しにおける注意点

不動産売却後の引き渡しにおける注意点は以下の4つです。

詳しく解説します。

必要書類がないと決済できない

不動産売却後の引き渡しにおける注意点は、必要書類がないと決済できない点です。引き渡しに必要な書類には、以下のものがあります。

必要なものがそろっていないと決済が揃っていないため注意してください。

必要書類を揃えるのは時間がかかる

不動産売却後の引き渡しにおける注意点として、必要書類を揃えるのに時間がかかることも挙げられます。

引き渡す不動産に抵当権がついている場合、抵当権抹消の書類を準備する必要があります。この書類は、準備できるまで10営業日（約2週間）程度かかるため、早めに準備をしないと決済日までに間に合わないので注意しましょう。

引き渡し前の各種作業は必ず行う

不動産売却後の引き渡しにおける注意点の3つ目は、引き渡し前の各種作業は必ず行うことです。

引渡し前には、必ず以下の作業を行いましょう。

また、引渡し前には、引っ越しの準備やライフラインの停止手続きをしておく必要があります。

引き渡し確認書の作成・通知を忘れない

不動産売却後の引き渡しにおける注意点として、引き渡し確認書の作成・通知も忘れてはいけません。

引き渡し確認書は、売主が買主に対して登記関係書類を交付するものです。買主と売主がそれぞれ、日付や名前、住所を記入して作成します。

不動産売却が成立した後の注意点

不動産売却が成立した後の注意点を5つ紹介します。

一つずつ解説します。

確定申告漏れは追徴課税の対象となる

不動産売却が成立した後の注意点は、確定申告漏れは追徴課税の対象となることです。不動産売買で20万円以上の所得があった場合、確定申告が必要になります。

忘れてしまった場合は追徴課税になるので注意してください。基本的には、どのような所得でも5年以内であればさかのぼって申告が可能です。

所得税や住民税の納付漏れは罰則の対象となる

不動産売却が成立した後の注意点として、所得税や住民税の納付漏れは罰則の対象となることを覚えておきましょう。

不動産売買によって利益を得た場合、所得税や住民税がかかります。基本的には売却の翌年に収めることになります。

法務局の窓口は平日のみ対応

不動産売却が成立した後の注意点の3つ目は、法務局の窓口は平日のみ対応なことです。不動産売買契約の締結後には、不動産の所在や所有者の情報を記載した登記手続きが必要になります。

法務局に提出することになりますが、法務局の窓口は平日のみ対応となっているので注意してください。

記入ミスのある登記申請書は受け付けてもらえない

不動産売却が成立した後の注意点は、記入ミスのある登記申請書は受け付けてもらえない点です。

登記手続きを行う際、書類に不備があった場合受付をしてもらえません。再提出となり手間や時間がかかるので、しっかり確認してから提出するようにしてください。

名義変更は忘れないうちに行う

不動産売却が成立した後の注意点として、名義変更は忘れないうちに行うことが挙げられます。

不動産を売買する際には、名義変更が必要になります。

不動産売却の注意点を種類・ケース別に解説

不動産売却の注意点を種類・ケース別に解説します。

一つずつ見ていきましょう。

一戸建ての売却

一戸建て売却の際の注意したい点は、査定時の建物の状態です。不動産売却では立地なども査定のチェック項目ですが、主に建物の状態が査定結果を左右します。

劣化や破損などが目立つ場合は査定額も下がってしまうこともあるでしょう。

マンションの売却

マンション売却の際の注意点は、高く売れるように他の部屋と差別化を図ることです。同じマンション内で同時期に売り出されるケースは多く、同様の間取りであれば買主は安いほうを選んでしまいます。

より高く売りたい場合は、他の部屋にはないような差別化を図る必要があります。

土地の売却

土地を売る際の注意点は、境界線を定めておくことです。家族から譲り受けた土地など、境界線があいまいなこともあるでしょう。

境界線がはっきりしていないと正確な査定結果を提示できないため、事前に確認しておく必要があります。

相続した不動産の売却

相続した不動産売却を行う際には、以下のことに注意しましょう。

相続登記は、令和6年4月1日より義務化されました。必ず行う必要があるため、忘れないように注意してください。

築古の不動産を売却

築古の不動産を売却する場合、建物の取り壊しをすることも念頭に入れておきましょう。取り壊しをする場合は、必ず複数の不動産会社の意見を聞いてから判断することをおすすめします。

取り壊さなくても売れる場合もあり、取り壊したときと取り壊さないときの2つの査定価格を出してくれる場合もあります。